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Mar

2013

太原近期房产政策综述

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  2013年春节刚过,太原市房地产就迎来了全面的改革,造城市长耿彦波大年初二开始对太原市进行全面调研。耿彦波特别指出,规划是城市建设的龙头,也是城市建设思想的重要体现,城市建设的规则和秩序体现在城市规划中。城市建设要尊重规划的严肃性,规划要科学,体现高水准;设计要合理,体现高水平;建设要规范,使用一流的施工建筑企业。规划是城市建设的“大法”,杜绝违章建设,就要把城市建设所有项目关在城市规划的“笼子里”。2月18日,太原市政府发布《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》,从即日起对在建项目进行执法大检查,严查违法用地和违法建设。此后,太原太原市土地局、规划局调整了近期工作,从用地审批、规划设计等源头彻查太原市房地产在建项目。
开发商们正疲于应对地方政策的同时,3月1日,国务院办公厅下发《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发 〔2013〕17号),要求坚决抑制投机投资性购房,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。房地产市场出现恐慌性购房,二手房交易量迅速增长。此政策一出台,各地的二手房交易市场立刻沸腾起来,为降低二手房交易成本,人们纷纷赶在新国五条细则出台之前进行交易,使得二手房交易再创新高。                                                                                            
  一、“造城市长”新政
  2013年2月26日,市政府第3次常务会议召开通过了《关于进一步加强城乡规划管理的若干规定》、《太原市人民政府关于严厉查处违法建设的规定》、《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定》及《2013年城中村改造整村拆除计划》、《太原市人民政府新建住宅配套建设中小学、幼儿园管理办法》、《关于太原市规划建设管理的几个重大问题》等文件。这一系列文件的颁发,从一定程度上打压了小产权房及违章建筑的势头。
  (一)《关于进一步加强城乡规划管理的若干规定》
  《关于进一步加强城乡规划管理的若干规定》(并政发〔2013〕8号),从基本原则、规划编制、建设用地规划管理、建筑规划管理提出了具体要求并对单体建筑设计方案实行全面规划审查。其中用地规划方面提出:坚持以城市道路等为界合理划分开发地块用地规模,遵循连片改造原则,严禁小地块零星开发建设;2、严格控制居住用地容积率,政策性住房容积率原则上不突破3.5;3、建设用地规划优先考虑拆迁安置房用地,加大政府廉租房、公租房等保障性住房建设,停止经济适用房审批和建设。
  (二)《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》
  为了切实维护城市规划的严肃性和权威性,严厉打击违法建设,严格控制违法建设,我市下发了《关于严厉查处违法用地违法建设的紧急通告》明确了凡属违法开工建设的项目,必须立即停止违法施工。对顶风作案者要加重处罚,对违建项目要依法组织强拆。承建单位必须立即停止施工,否则依法予以处罚并列入黑名单,三年内不得在太原市承建任何建设项目。勘测、设计、监理、供砼等单位,不得为违法占用土地和进行违法建设的单位和个人提供服务,否则依法予以处罚并列入黑名单,三年内不得在太原市承揽工程项目。凡违法用地和利用违法建筑从事生产、经营活动的,工商、消防等相关部门不予办理行政许可。供水、供电、供气、供热、通信等企业不得提供服务,否则,依法依规予以处罚和问责。《太原市人民政府关于严厉查处违法建设的规定》要求将查处违法建设纳入各级政府目标责任制,实现绩效考核;明确了各部门和城区的责任。
  2月18日,太原市政府发布通告,从即日起对在建项目进行执法大检查,严查违法用地和违法建设。自通告发布之日起,凡属违法开工建设的项目,须立即停止施工,否则将列入黑名单,3年内不得在太原市承建任何建设项目;勘测、设计、监理等单位,如为违法用地、违法建设的单位和个人提供服务,也将列入黑名单,3年内不得在太原市承揽工程项目。
  (三)《关于太原市规划建设管理的几个重大问题》
《关于太原市规划建设管理的几个重大问题》是我市制定的指导近期城市规划、建设和管理的重要文件。其中城市规划部分,明确了建立快速交通体系解决城市交通拥堵、建立清洁供热体系全覆盖缓解冬季污染、规划南部新区打造未来城市高度、规划历史文化街区及景区、规划西山生态景观区、规划东山人文生态区、完善轨道交通、搬迁太原机场、优化产业布局、整合优化物流布局等;城市建设部分,确定了新改建道路工程、城中村改造、晋阳湖改造等;城市管理部分,明确了规划管理、建设管理、资金管理、项目管理等重大问题。其中,城中村改造最为引人关注。城中村既是我市城市建设的难点,也是潜力所在。由于现行改造政策不到位不完善,各村互相攀比,补偿标准不断上涨,改造难度越来越大,同时改造规划设计水平亟待提升。
《关于太原市规划建设管理的几个重大问题》及配套制定的《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干规定》提出,全市城中村改造要全面启动,重点突破,快速推进,3年至5年完成;全市要出台统一的拆迁安置政策、标准和规范;从严查处违法建设,对影响大、规模大的违法建设,坚决依法执行拆除。
  (四)《太原市人民政府新建住宅配套建设中小学、幼儿园管理办法》
《太原市人民政府新建住宅配套建设中小学、幼儿园管理办法》明确了新建住宅与配建中小学、幼儿园同步规划、同步建设、同步验收、同步使用“四同步”的原则;规定本市城市规划区内新建、扩建、改建住宅应当按标准配套建设中小学、幼儿园,未达到标准规定配套建设规模的住宅开发项目,按照片区规划统一集中配建,并由其中的开发、建设单位负责建设。未承担建设任务的开发、建设单位,按住宅建筑面积每平方米120元的标准缴纳教育设施异地配套建设资金。2010年1月1日以后建成未按规定配建中小学、幼儿园的住宅项目,有条件配建的,应按照上述规模和标准配套建设中小学、幼儿园;无条件配建的,按住宅建筑面积每平方米120元的标准缴纳教育设施异地配套建设资金。教育设施异地配套建设资金纳入“一票制”收费范围收取,由开发、建设单位在办理规划许可证前缴纳,用于教育主管部门建设中小学、幼儿园。
  (五)太原市规划审批工作
从太原城乡规划建设局了解到,目前规划局对用地面积不超过50亩的新开发建设项目,要求结合周边情况以四至、路网为界进行统一规划、各自建设;住宅容积率2.5以上、棚户区容积率3.0以上、城中村改造容积率3.5以上、商业容积率5.0以上的项目停止收件,已审核尚未发证的暂缓发证。
  (六)太原市政府计划改造建设路、和平南路、打通南中环西街,完善内环路网。
今年,太原市政府计划改造建设路、和平南路、打通南中环西街,完善内环路网。其中南中环街西延(新晋祠路-西环高速入口)道路工程起点接新晋祠路高架桥、设计终点接西环高速入口,道路长度约4.2公里,道路规划红线宽度60米、规划绿线宽度110米,道路沿线分别跨越化工排洪渠与西干渠,在这两处分别设置桥梁各一座,在与西南环铁路相交处,设置下穿铁路地道桥一处。这项工程的实施,从交通方便给国信嘉园项目带来一定的便利,但红线退距、园林绿化方面会给小区造成一定的影响。
  二、“新国五条”再挤投资需求,项目品质决定市场
国务院继2月20日确定了加强房地产市场调控的五项政策措施后,3月1日又紧接着发布了 《通知》,进一步细化了新“国五条”。《通知》要求,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。二手房的个税由交易总额的1%计征,变为按差额的20%计征,在一定程度上将给购房者增加不少负担,也在当前打消了购房者观望的念头。3月份以来,太原二手房市场交易量较以往增长了三倍。
  相对于二手房市场,新建商品房市场相对冷淡,消费者处于观望状态。市场数据显示,目前市场主要以80-100平方米的刚需户型和130-150平方米的第一次改善户型为主,投资性需求占全部房地产需求不足20%。在当前楼市调控不放松的情况下,“新国五条”再次挤压投资需求,因此开发企业需要做好规划,以品质取胜。

二〇一三年三月二十一日
光信地产开发研究所