18

Jan

2014

2013年太原市土地市场分析报告

发布人:1   浏览1033次

    2013年,太原市发生巨大的改变,城中村改造、太原南站建设、地铁2号线、中环路的修建…….这些都促进了太原房地产市场的发展,同时也带动2013年太原土地市场的火爆。我所对2013年太原市土地市场土地供应及土地成交数据进行整理、分析,得出此报告。

    一、土地市场概述
    2013年,太原市共推出91宗土地,土地总面积为397.47万平方米。其中,上半年共推出34宗土地,下半年共推出57宗土地,环比上升67.64%;上半年推出土地总面积为142.56万平方米,下半年推出土地总面积为254.92万平方米,环比上升78.81%。
    2013年,太原市共成交70宗土地,成交土地总面积244.10万平方米,成交总价为129.60亿元。其中,上半年共成交48宗土地,下半年共成交22宗土地,环比上半年下降54.17%;上半年成交土地总面积为164.97万平方米,下半年成交土地总面积为79.13万平方米,环比上半年下降52.04%;上半年成交总价为54.02亿元,下半年成交总价为75.58亿元,环比上半年上涨39.92%。
    2013年太原土地市场呈现明显的量价齐升态势。究其原因, “造城市长”耿彦波重回太原后,掀起了全程规模的“城建风暴”,很大程度上影响了去年太原市的土地市场。众所周知,大规模的城市建设升级需要同样大量的土地出让金作为其资金来源。太原市政府在2013年一反常态,多次主动着急房企推介土地,其对土地收益的急迫需求,无疑大大催热了太原土地市场。
    华润、保利等大牌房企的争相“抢地”,在一定程度上造成了太原2013年土地价格的“水涨船高”。尤其是华润置地三次大手笔出手拿下五宗土地,更是屡屡刷新太原“地王”的各项记录。另一个值得注意的现象是,2013年太原大宗土地出让以商业用地为主,业界普遍看好的太原商业地产的黄金时代或将就此开启。
    1月7日,绿地集团以总价9亿元拿下太原滨河西路一宗商业用地。开年伊始即有品牌房企大动作拿地,这也预示着2014年太原市土地市场将延续2013年的火爆态势。

 


    二、土地供应市场
    (一)土地供应市场土地用途分析
    从2013年太原市土地供应市场土地用途分布图来看,2013年土地供应用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业四种。其中,住宅兼容商业用地50宗,土地面积290.94万平方米,占比73%;商业用地29宗,土地面积64.21万平方米,占比16%;住宅用地8宗,土地面积31.71万平方米,占比8%;工业用地4宗,土地面积10.61万平方米,占比3%。太原市主要供地类型仍为住宅兼容商业,单一的商业、住宅供地不多。

 

    (二)供应市场土地区域分析
    从2013年太原市土地供应市场分布图来看,供应宗地分布小店区、万柏林区、尖草坪区和晋源区,东峰新区作为规划中的太原第七行政区,也加大了土地供应量。各区域的供地情况如下,万柏林区供应土地31宗,供地面积80.50万平方米;小店区供应土地22宗,供地面积77.99万平方米;尖草坪区供应土地12宗,供地面积75.01万平方米;东峰新区供应土地6宗,供地面积50.39万平方米;杏花岭区供应土地7宗,土地面积23.51万平方米;迎泽区供应土地5宗,土地面积21.46万平方米。

 

 

 

    (三)土地供应规模
    处于城市整体规划的考虑,太原市政府在土地出让时加大了对地块整体性的考虑。2013年太原市供地市场土地规模分布情况为:小于5万平方米的供地58宗,供地面积107.12万平方米,占比27%,5—10万平方米的供地27宗,供地面积19.62万平方米,占比49%,10万平方米以上供地6宗,供地面积94.19万平方米。本年度最大的供地为宗地编号CG-1372,地块位于尖草坪区西张村、呼延村,土地面积27.48万平方米,土地用途为商住,容积率3.47。

 

    三、土地成交市场
    (一)土地成交市场用途分析
    2013年土地成交市场土地用途主要为住宅兼容商业、商业、住宅、工业、其他五种。其中,住宅兼容商业用地35宗,土地面积157.32万平方米,占比65%;商业用地18宗,土地面积44.81万平方米,占比18%;住宅用地4宗,土地面积3.85万平方米,占比2%;工业用地3宗,土地面积8.24万平方米,占比3%。住宅兼容商业用地占比最多,其次为商业用地。值得一提的是,2013年太原市主要商业用地主要分布在万柏林区,其中又以长风商务区及滨河西路沿岸居多,可以看出太原市政府旨在推动万柏林区商务圈的建设。

 

 

 


    (二)土地成交市场区域分析
    从2013年太原市土地成交市场区域分布图来看,小店区、万柏林区、晋源区三大片区的土地成交量最多,分别占到了所有成交土地的31%、30%、20%,这也说明太原市城市中心整体南移的趋势。2013年,小店区成交土地20宗,土地面积77.41万平方米;万柏林区成交土地24宗,土地面积73.15万平方米;晋源区成交土地7宗,土地面积47.91万平方米;尖草坪区成交土地7宗,土地面积22.57万平方米;杏花岭区成交土地6宗,土地面积16.08万平方米;尖草坪区成交土地7宗,土地面积22.57万平方米。

 

 

 

    四、土地价格分析
    (一)价格趋势分析
    1、地面地价分析
    2013年,太原市成交土地的地面均价为353.96万元/亩,其中上半年成交土地的地面均价为218.29万元/亩,下半年成交土地的地面均价为636.81元/平方米,环比上半年上涨191.73%。
从月份分析,2013年9月份太原市成交土地的地面均价为2027.64万元/亩,位居十二月首位。9月份成交的这块土地由华润置地取得,其成交价高达17.9亿元;10月份太原市成交土地的地面均价为1149.17万元/亩,排名第二,土地价格最高的土地也是由华润置地取得;2013年太原市成交土地的地面均价排名第三的是12月份,其成交土地的地面均价为869.14万元/亩,其出让的土地均为商业用地。
    2、楼面地价分析
    2013年,太原市成交土地楼面均价为1236.41元/平方米,其中上半年的成交土地楼面均价为912.17元/平方米,下半年的成交土地楼面均价为1657.50元/平方米,环比上半年上涨81.71%。
从月份分析,2013年9月份太原市成交土地楼面均价为5069.35元/平方米,位居十二月首位。9月份成交的这块土地为商业住宅用地,其容积率为6;排名第二的是12月份,成交土地楼面均价为2192.56元/平方米,本月成交的两块土地的容积率都是6,其性质均为商业用地;2013年8月太原市成交土地楼面均价为1789.36元/平方米,排名第三。8月份成交的土地中,四块为商业用地,容积率最大为8,最小为4.1;三块为住宅用地,容积率最大为5.85,最小为4。

 

 

 

    (二)土地用途成交价格分析
    1、地面地价分析
    2013年,太原市土地成交市场商业用地地面均价为681.09万元/亩。最高地面地价为1510.39万元/亩,土地编号为CP-1342,地块位于滨河西路以西,虎峪河以南,晋祠路以东,后王街以北,土地面积44577.24平方米,容积率12,土地总价101000万元,土地取得方为华润置地。
    住宅用地地面均价为218.53万元/亩。最高地面地价为1513.26万元/亩,土地编号CP-1345,地块位于小店区小店村,太茅路以西,土地面积7876.46平方米,容积率3.5,土地总价4170万元,土地取得方为山西泰昌房地产开发有限公司。
    住宅兼容商业用地地面均价为295.64万元/亩。最高地面地价为2027.64万元/亩,土地编号为CP-1341,地块位于滨河西路以西,后王街以南,晋祠路以东,纺织街以北,土地面积58850.44平方米,容积率6,土地总价179000万元,土地取得方为华润置地。

 

 

    2、楼面地价分析
    2013年,太原市土地成交市场商业用地楼面均价为1605.77元/平方米。最高楼面地价为2998.22元/平方米,土地编号CG-1336,地块位于滨河西路以西,北至九院沙河、东至滨河西路绿化带、西至南至山西焦煤集团用地,土地面积32536.67平方米,容积率4.1,土地总价40000万元,土地取得方位山西焦煤集团。
    住宅用地楼面均价为885.74元/平方米。最高楼面地价位为1513.26元/平方米,土地编号CP-1345,地块位于小店区小店村,太茅路以西,土地面积7876.46平方米,容积率3.5,土地总价4170万元,土地取得方为山西泰昌房地产开发有限公司。
    住宅兼容商业用地楼面均价为1319.50元/平方米。最高楼面地价为5069.15元/平方米,土地编号CP-1341,地块位于滨河西路以西,后王街以南,晋祠路以东,纺织街以北,土地面积58850.44平方米,容积率6,土地总价179000万元,土地取得方为华润置地。

 

 

    (二)区域土地价格分析
    1、地面地价分析
    从区域土地地面地价来看,万柏林区土地价格最高,地面均价为657.11万元/亩。原因有三:其一,该区域的主要为高容积率商业用地;其二,华润、绿地等品牌房企参与到该区域的土地争夺之中,导致土地价格上涨幅度激增;其三,政府加大对该区域周边的市政配套建设,增加了该区域的土地价值。
    2013年太原市土地成交市场区域地面地价分布图

 

 

    2013年,尖草坪区土地地面均价为208万元/亩。最高地面地价为428.87万元/亩,土地编号为LG-1312,位于大同路以西、胜利街以北、规划路以东、北中环街以南,土地面积3231.97平方米,土地用途为商住,容积率9.03,土地成交价格为2080万元,土地取得方为太原市市政建设开发中心。
    晋源区土地地面均价为114.88万元/亩。最高地面价格为123.19万元/亩,土地编号为CG-1302,位于晋源新城东区,纬三路以北,土地面积54659.72平方米,土地用途为商住,容积率1.5,土地取得方为山西永红盛置业有限公司。
    万柏林区土地地面均价为657.11万元/亩。最高地面地价为2027.64万元/亩,土地编号为CP-1341,地块位于滨河西路以西,后王街以南,晋祠路以东,纺织街以北,土地面积58850.44平方米,土地用途为商住,容积率6,土地总价179000万元,土地取得方为华润置地。
    小店区土地地面均价为282.59万元/亩。最高地面地价为500万元/亩,土地编号为LG-1333,地块位于山西恒实平阳房地产开发有限公司以南、以西,东干渠以东,土地面积9996.65平方米,土地用途为商住,容积率4.9,土地总价750万元,土地取得方位山西恒实平阳房地产开发有限公司。
    杏花岭区土地地面均价为264.56万元/亩。最高地面地价为316.05万元/亩,土地编号为CG-1350,地块位于北中环以北、享堂村用地以南、涧河路以东,土地用途为商住,容积率2.8,土地总价25960万元,土地取得方位太原市龙城北部置业有限公司。
    迎泽区土地地面均价为285万元/亩。最高地面地价为700.3万元/亩,土地编号为CG-1283,位于长风大街以北,狄村排洪渠以东,西四路以西,太航小区以南,土地用途为商业,容积率6,土地总价4720万元,土地取得方位山西万家房地产开发有限公司。
    2、楼面地价分析
    楼面地价的分布趋势与地面地价的趋势大体相同,万柏林区仍是所有城区中最高的区域,楼面地价均价为1765.32元/平方米。
    2013年太原市土地成交市场区域地面地价分布图

 

 

    尖草坪区楼面均价为694.31元/平方米。最高楼面地价为1650元/平方米,土地编号CP-1344,位于新城村以东、钢园路以西,土地面积6003.82平方米,土地用途为商业,容积率2.4,土地总价2380万元,土地取得方为中石化山西太原分公司。
    晋源区楼面均价为1024.03元/平方米。最高楼面地价为1231.97元/平方米,土地编号为CG-1302,位于新城东区,纬三路以北,土地面积54659.72平方米,土地用途为商住,容积率1.5,土地总价10100万元,土地取得方为山西永红盛置业有限公司。
    万柏林区楼面均价为1765.32元/平方米。最高楼面地价为5069.15元/平方米,土地编号CP-1341,地块位于滨河西路以西,后王街以南,晋祠路以东,纺织街以北,土地面积58850.44平方米,土地用途为商住,容积率6,土地总价179000万元,土地取得方为华润置地。
    小店区楼面均价为1138.17元/平方米。最高楼面地价为1699.15元/平方米,土地编号为LG-1287,地块位于龙城大街以南、龙城南街以北、规划路以西,土地面积61289.43平方米,土地用途为商业,容积率3.5,土地总价为36447万元,土地取得方为山西夹生房地产开发有限公司。
    杏花岭区楼面均价为1184.99元/平方米。最高楼面地价为1566.50元/平方米,土地编号CG-1350,地块位于北中环以北、享堂村用地以南、涧河路以东,土地用途为商住,容积率2.8,土地总价25960万元,土地取得方位太原市龙城北部置业有限公司。
    迎泽区楼面均价为675.53元/平方米。最高楼面地价为1750.76元/平方米,土地编号为CG-1283,位于长风大街以北,狄村排洪渠以东,西四路以西,太航小区以南,土地用途为商业,容积率6,土地总价4720万元,土地取得方位山西万家房地产开发有限公司。

五、小结
    纵观2013年太原市土地市场,华润置地无疑成为今年土地市场的亮点,连续三次出手,累计斥资48亿,屡屡刷新地价最高,成为今年太原市最受关注的开发商。与华润的高调不同,同样是全国一线大牌房企的保利则非常“低调”,以合作的方式拿下龙城大街的12.6万平方米的土地。
    外来一线大牌房企频频大手笔拿地的喧嚣,更反衬出本土房企的落寞。在2013年空前火热的太原抢地大战中,本地房企由于受限于资金瓶颈,显得有些心有余而力不足。如何面对愈演愈烈的市场竞争以及巨大的资金压力,对本土房企都是巨大的挑战。